یکی از دشواریهای مباحث حقوقی و اختلافاتی که در کشور ما به وجود میاید در خصوص املاک مشاع است. به املاکی که همزمان چند مالک دارد ملک مشاع میگویند. در مواردی بسیاری از حقوقدانان تعیرف واحدی نیز از ملک مشاع نداشتهاند. برای مثال افرادی آن را ملک شریکی میدانند که در آن نوعی تفکیک صورت گرفته است برای مثال فرض کنید که ساختمانی سه طبقه با یک سند واحد متعلق به سه نفر باشد. این ملک مشاع است و در عین حال یک ساختمان دو طبقه که سه نفر شریک دارد هم ملک مشاع است به همین دلیل احتمالا تفکیک آن چندان آسان نباشد. به همین دلیل علاوه بر ترهین ملک مشاع که موضوع بررسی ما در این یادداشت است، خرید و فروش املاک مشاع و نقل و انتقال آن نیز گاها با مباحث حقوقی پیچیدهای همراه است. برای مثال فرض کنید که یکی از سه شریک ساختمان سه طبقه اقدام به فروش یکی از طبقات کند که هنوز تفکیکی صورت نگرفته است به همین دلیل احتمالا مشکلاتی ایجاد خواهد شد و حتی در خصوص حق فروش آن نیز مباحثی مطرح است.
همه مباحث حقوقی مربوط به املاک مشاع را در یک یاداشت نمیتوان بررسی نمود به همین دلیل در یادداشتهای مجزا این مباحث را مورد ارزیابی قرار داده ایم که می‌توانید با مراجعه به آن و یا استعلام از کارشناسان ما در خصوص آن اطلاعاتی به دست آورید.
ترهین مال مشاع معمولا به صورتهای مختلفی صورت میگیرد. یکی از شایعترین این روشها ترهین و وثیقه مال در رهن بانک است. برای دریافت تسهیلات گاها با ارزیابی ملک افرادی اقدام به دریافت تسهیلات می کنند. چند بحث در این زمینه شایسته بحث است. اول این که آیا میتوان مال مشاع را به رهن بانک درآورد؟ و دوم این که آیا بانک میتواند ملک مشاع را توقیف کند؟ و نهیتا این که خرید و فروش ملک در رهن بانک به چه صورت خواهد بود؟ ( برای مطالعه پاسخ به یادداشت فروش ملک در رهن بانک مراجعه نمائید)
چند نوع ملک را میتوان در حالت مشاع تصور کرد. اولا مالی که مشترکا خریداری شده باشد و مورد استفاده قرار گیرد و دوم ملکی که به موجب ارث به چند نفر رسیده باشد. حال فرض کنید که ملکی مشترکا به دو نفر تعلق دارد و یکی از افراد مذکور قصد دریافت وام و ترهین آن ملک را دارد. دو راه را میتوان برای این امر متصور شد اول این که متقاضی به همراه شریک خود به بانک مراجعه کرده و اجازه ترهین مال خود را صادر کند و دیگری این که با مراجعه به کارشناس راه و ساختمان میزان سهم خود را با تهیه گزارش رسمی به بانک ارائه دهد.
بنابراین ترهین ملک مشاع در بانک بلامانع است در دو صورتی که اشاره کردیم، همانطور که اطلاع دارید در املاک چند مالکه در صورت تفکیک و افراز ملک احتمالا ارزش ملک نسبت به کل آن به نحوه قابل توجهی کاهش مییابد به همین دلیل معمولا متقاضیان راه اول را انتخاب می کنند اما در صورتی که چنین توافقی صورت نگیرد قاعدتا با ارزیابی ملک توسط کارشناسان می‌توانید درخواست دریافت وام و یا تسهیلات بانکی را داشته باشید.
حکم مال مشاع با توجه به شرایطی که مال و صاحب مال در آن قرار گرفته است تعیین می‌شود. برای روشن شدن این مسئله چند مثال را یادآور میشویم. فرض کنید که مال مشاع در رهن بانک است و فردی قصد فروش ملک را دارد. هر چند این موضوع بلامانع است اما ممکن است که واکنش بانک را در پی داشته باشد اما حالتی را میتوان متصور بود که برای مثال ارزش ملک ده برابر اعتبار دریافتی است و مالک بخشی از ملک مشاع را میفروشد به شکلی که باقیمانده سهم او چند برابر ارزش وامی است که دریافت کرده است. و یا مثالهایی در خصوص وثیقه این اموال برای آزاد سازی زندانیان میتوان آورد.
بنابراین قانون اجازه توافقهایی را به صاحب ملک و نهاد و فردی که ملک در ترهین اوست ایجاد کرده است که بر اساس آن میتوان بسیاری از امور را به سرانجام رساند و این مسئله منوط به شرایط توافق خواهد بود.
نکته دیگر این که در صورتی که ملک در ترهین بانک نباشد و به فردی رهن داده شده باشد معمولا امکان فروش وجود دارد اما همیشه این مورد نیز با رعایت ضوابطی صورت میگیرد و معمولا بین خریدار و فروشنده توافقاتی حاصل می‌شود.
در صورتی در زمینه اموال مشاع و نحوه انتقال آن با مشکل روبرو هستید و همچنین نیاز به ارزیابی قیمت در این خصوص دارید می‌توانید با کارشناسان ما تماس حاصل نمائید.