به هر متر یک میلیارد تومان هم میرسد اما هیچ ملکیتی منتقل نمیشود. بحث ما در خصوص سرقفلی هاست. احتمالا با کسانی که به دنبال خرید و فروش سرقفلی هستند برخورد کرده اید و یا آگهی های زیادی را در این خصوص خوانده اید. در این مقاله چیستی و چگونگی به وجود آمدن سرقفلی‌ها را به کمک کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بررسی خواهیم کرد.
اگر بخواهیم یک تعریف ساده از سرقفلی‌ها ارائه دهیم، سرقفلی امتیاز ویژه ای است که یک محل به جهت رونقی که دارد به یک کسب میبخشد. در گذشته حق کسب و پیشه و سرقفلی ها در یک معنا به کار میرفت که در مقاله دیگری تفاوت های این دو را به تفصیل بررسی کرده ایم. در اینجا منظور ما از سرقفلی ها رونقی است که برای یک مکان به جهت کسب در آن به وجود آمده است. به واژه مکان دقت کنید چرا که تفاوت آن را با حق کسب و پیشه بهتر نمایان میکند.
کارشناس ساختمان ماجرای سرقفلی در ایران را به سال های دور مربوط میداند. در دهه دوم حکومت رضا شاه و تخریب منطقه سنگ لج رقابت برای کسب، قیمت برخی از مغازه ها را به شدت افزایش داد و مالکان مبلغی را در خصوص اجازه کسب و کار از مستاجر طلب میکردند که برخی این موضوع را مقدمه ای بر شروع مباحث سرقفلی در کشور میدانند.
اما پرسشی که احتمالا بسیاری با آن رو به رو هستند در خصوص چگونگی شکل گیری یک سرقفلی است. مهم ترین فاکتور در ایجاد سرقفلی ها تعداد عابرانی است که از آن محل میگذرد. همانطور که گفتیم، سرقفلی امکان کسب است که محل کسب آن را ایجاد میکند. هر چه تعداد عابران بیشتر باشد، رونق کار نیز بیشتر است. بنابراین سرقفلی تنها در مکانهایی به وجود میآید که عابران آن امکان کسب ایجاد کرده باشند. برای مثال خیابانی را در نظر بگیرید که هر دقیقه 200 نفر از جلوی یکی از مغازههای آن میگذرند. چنین مکانهایی دارای سرقفلی هستند. حال یک رستوران بین راهی را تصور کنید که اتفاقا رونق خوبی هم دارد. برای این مکان نمی توان سرقفلی در نظر گرفت چرا که عابری وجود ندارد. بنابراین دقت در این مثال به مهم بودن عابر در تعیین سرقفلی کمک زیادی میکند.
با وجود قیمت های بعضا نجومی سرقفلی ها، هنوز هم عدهای اقدام به خرید میکنند. چرا که ممکن است هنگام فروش سود زیادی نصیب آنها شود. اما اغلب افراد میخواهند که ملک و سرقفلی را با هم خریداری کنند. کارشناس رسمی ساختمان دلایل زیر را برای موجه بودن این خرید عنوان میکند: 1- اجاره پرداخت نمیکنند. 2- هزینهای برای انتقال سرقفلی نمیپردازند. 3- میتوانند در محل دخل و تصرف داشته باشند. 4- دیگر محدودیت های سرقفلی مانند کسب اجازه مالک برای تغییر شغل را ندارند.
قیمت سرقفلی ها با توجه به عرف هر محل مشخص می‌شود. اما این موضوع در جاهایی باعث بروز مشکلاتی می شود. در برخی از محله ها مغازههایی وجود دارند که متراژ آن ها خارج از عرف سایر مغازه هاست. برای مثال بازاری را در نظر بگیرید که مغازه های آن بین هشت تا دوازده متر هستند و قیمت هر متر سر قفلی صد میلیون تومان است. حال اگر آنجا یک مغازه صد متری وجود داشته باشد قیمت آن را چگونه تعیین کنیم و یا یک مغازه دو متری را فرض کنید. ممکن است در آن مغازه دو متری نصف یک مغازه دوازده متری سود داشته باشد اما طبق عرف محل باید قیمت آن را دویست میلیون تومان تعیین کرد و یا مغازه صد متری ممکن است دو برابر مغازه دوازده متری سود داشته باشد اما قیمت آن نزدیک به ده برابر بیشتر است.
کارشناس رسمی ساختمان در این مواقع تاکید بر میزان سود حاصل از مکان کسب دارد. بنابراین عرف و میزان سود را در این موضوعات باید با هم در نظر گرفت.
سرقفلی‌ها همواره با افزایش قیمت مواجه نیستند در برخی موارد ممکن است به دلیل تغییراتی که در یک خیابان یا منطقه داده می‌شود مسیر عابران تغییر کند و یا یک مغازه از دید عابران خارج شود. در این صورت قیمت سرقفلی به شدت کاهش مییابد. البته ممکن است محلی نیز دارای سرقفلی نباشد و به دلیل تغییرات و بهبود شرایط ارزش پیدا کند. برای مثال مغازه ای را در نظر بگیرید که در یک محله کم جمعیت قرار دارد، جدول بندی ندارد، آسفالت ندارد و دلیلی برای عبور و مرور مردم هم در آنجا نیست اما به مرور زمان همه شرایط فوق امکان پذیر می شود و به محله ای پر رفت و آمد تبدیل می شود در این صورت می توان گفت برای آن مکان نیز سرقفلی به وجود آمده است.
امروزه با قیمت های میلیاردی باید گفت سرقفلی ها با ارزشتر از ملک هستند. سرقفلی هم اجاره داده می‌شود و هم فروخته میشوند. در مقاله دیگری در همین سایت با کمک کارشناس دادگسترس ساختمان در خصوص انتقال سرقفلی‌ها و شرایط مستاجر و مالک به تفصیل بحث کرده ایم، بنابراین در اینجا فقط به یک توضیح مختصر برای آشنایی شما با مفهوم سرقفلی بسنده میکنیم.
Featured